شبکه علمی ثریا ـ مریم شکرانی: «دوام مقابل زلزله تا ٩ ریشتر» این کلید واژه عبارت تازه‌ای است در بازار مسکن تهران. حالا غرش گسل‌های تهران، پایتخت‌نشین‌ها را از روز مبادایی ترسانده که سال‌هاست درباره آن هشدار می‌دهند. تهرانی‌هایی که چند شب است آواره کوچه و خیابان شده‌اند و بعضی‌ها هم به صورت موقت به شهرستان‌هایشان پناه برده‌اند. فعالان بازار مسکن می‌گویند، زلزله باعث شده است تقاضای فروش خانه در تهران بالا رود و از آن طرف سازندگان خوشنامی که تا دیروز نامشان تنها برای فعالان ساخت‌وساز آشنا بود، سر زبان مشتری‌ها بیفتند. با این حال آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد که کمتر از ١٠‌درصد ساختمان‌های ایران صنعتی‌سازی شده‌اند و سنتی‌سازی در ابرشهری مثل تهران هم با همان شدت و حدت وجود دارد. حسام عقبایی، رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور هم در گفت‌وگو با «شهروند» توضیح می‌دهد؛ هیچ مدرک و مستنداتی وجود ندارد که به مشتریان ارایه شود که فلان ساختمان تهران ایمن است و با استانداردهای دقیق ساخته شده است.

این درحالی است که قانون عرضه شناسنامه فنی ساختمان به مشتریان را ابلاغ کرده است. شناسنامه‌ای که به صورت دقیق توضیح می‌دهد، فوندانسیون به چه صورت است و بنا با چه درجه‌بندی و کیفیتی ساخته شده است.
عقبایی به «شهروند» می‌گوید: جالب است که در کشور ما سگ و گربه شناسنامه دارند و یک کالای کوچک صنعتی شناسنامه فنی دارد اما برای ساختمان هیچ شناسنامه‌ای به مشتری ارایه نمی‌شود.
گوشی‌اش را جلوی صورت مشتری دیگری می‌آورد و می‌گوید: نقشه را ببین، شهرهایی که روی گسل نیست؛ همدان، زنجان، اصفهان، اراک و.... مشتری دیگر سری به تاسف تکان می‌دهد و می‌گوید من خودم بچه اسدآباد همدانم؛ همه‌اش تقصیر خانمم شد که پای ما را به تهران کشید.

آنها روی صندلی‌های تیره‌رنگ و خشک بنگاه معامله املاکی در خیابان آذربایجان تهران نشسته‌اند. یکی‌شان برای فایل‌کردن و فروش خانه‌اش آمده است و دیگری به دنبال یک خانه اجاره‌ای محکم و ضد زلزله در منطقه ١٠ است.
هشدار گسل‌های تهران و چند شب آوارگی رفتار تهرانی‌ها را در بازار مسکن تغییر داده است. حالا کمتر مشاور املاکی در تهران است که این نکته را احساس نکرده باشد. آنها از بالا رفتن تقاضای فروش خانه در تهران می‌گویند؛ از مشتریانی که حاضرند پول بیشتری بدهند و خانه‌های محکم‌تری بخرند و بازار داغ سازندگان خوشنام تهرانی.... زلزله حتی رفتار مستاجرها را هم عوض کرده است. علی‌پور که در منطقه رسالت بنگاه معاملات ملکی دارد، به «شهروند» می‌گوید همین دو ساعت پیش مستاجری آمد و بعد از یک جدال لفظی طولانی با صاحبخانه، خانه فرسوده‌ای را که اجاره کرده و ٣ ماه در آن ساکن بود، پس داد.

او ادامه می‌دهد: خانه‌های قدیمی و بافت فرسوده در حال حاضر کمترین تقاضای اجاره را دارند.

تهرانی‌ها خانه‌هایشان را اجاره داده و به شهرستان می‌روند
رضا احمدی، مشاور املاک در امیرآباد تجربه‌اش از بازار مسکن پس از زلزله را این‌گونه به «شهروند» توضیح می‌دهد: بعد از زلزله کرمانشاه و تخریب مسکن مهر، تهرانی‌هایی که در سایت‌های مسکن مهر ساکن بودند به زلزله واکنش نشان دادند. به گونه‌ای که بالا رفتن تقاضای فروش مسکن مهر تهران حتی در فضای مجازی قابل لمس بود. به‌ عنوان مثال اگر در اپلیکیشنی مثل دیوار در هفته ٤-٥ مورد تقاضای فروش مسکن مهر فایل می‌شد، پس از زلزله کرمانشاه این موارد به صورت صعودی رشد کرد و تقاضای فروش به‌طور محسوس بالا رفت.

او ادامه می‌دهد: شرایط به‌گونه‌ای شد که بسیاری از مشاوران املاک مناطق پردیس، پرند، هشتگرد و... از شرایط پیش آمده بهره‌برداری کردند و مسکن مهر را به قیمت‌های بسیار پایین از مالکان خریده و دپو کرده‌اند.
این فعال بازار مسکن تأکید می‌کند پس از زلزله تهران، پایتخت‌نشین‌ها که خطر را به‌ وضوح بیخ گوش‌شان احساس کرده‌اند، حالا به جنب‌و‌جوش افتاده‌اند. بخشی از آنها با راهکار کوتاه‌مدت اقدام به اجاره‌دادن خانه‌هایشان و مهاجرت به شهرستان کرده‌اند و بخشی دیگر خانه‌هایشان را از ترس ناایمن‌بودن برای فروش گذاشته‌اند.

سازندگان خوشنام سر زبان افتاده‌اند
«برج‌سازهای خوشنام سر زبان افتاده‌اند.» این موضوعی است که محمود زعفرانلو، مالک یکی از بزرگترین آژانس‌های معامله مسکن تهران به «شهروند» می‌گوید. او توضیح می‌دهد: تا دو - سه‌ سال پیش برای هیچ‌کس مهم نبود که خانه را چه کسی ساخته است و در آن چه مصالحی به کار برده یا در ساخت‌وساز چقدر حرفه‌ای عمل کرده است؟ برای مشتریان طبقه متوسط و پایین که تنها قیمت مهم بود و برای لاکچری‌ها هم منطقه، ظاهر و امکانات ملک حرف اول را می‌زد اما حالا با وقوع زلزله تهران همه نام پیمانکار و سازنده را می‌پرسند و درباره او تحقیق می‌کنند.

مدیر املاک دلتا ادامه می‌دهد: در حال حاضر در میان پیمانکاران شمال شهر زیاد اسامی‌ای مانند «دلیری»، «میرزا» و... را می‌شنوید. آنها جزو پیمانکارانی هستند که همیشه ادعای استفاده از بهترین مصالح و حرفه‌ای‌ترین نوع ساخت‌وساز را داشته‌اند. این در حالی است که تا پیش از زلزله تهران اسامی این افراد تنها بین فعالان ساخت‌وساز آشنا بود و برای مشتری کوچکترین اهمیتی نداشت که فلانی کیست؟

به گفته فعالان بازار مسکن برانگیخته‌شدن حساسیت مردم نسبت به کیفیت ساخت‌وساز موجب شده است که تقاضا برای خانه‌های باکیفیت بشدت بالا برود؛ به گونه‌ای که افزایش تقاضا گران‌تر‌شدن این نوع خانه‌ها را به دنبال داشته است. فعالان بازار می‌گویند قیمت خانه‌هایی که با مصالح و کیفیت بهتری ساخته شده‌اند نسبت به سایر خانه‌ها در موقعیت مشابه اما با کیفیت ساخت‌وساز پایین‌تر به‌طور میانگین متری ٢ تا ٣‌میلیون تومان بیشتر شده است.

در این میان اثبات ایمن بودن خانه‌هایی که در فهرست فروش قرار گرفته، مدل جالبی در بازار مسکن ایجاد کرده است. بعضی از فروشندگان مدارکی را برای اثبات این موضوع به خریداران ارایه می‌دهند که گرچه رسمیت ندارد و مورد تأیید ارگان نظارتی خاصی نیست، اما در نوع خود قابل توجه است؛ به‌عنوان مثال بیشتر فروشندگان به شناسنامه فنی ساختمان و رزومه مهندس ناظر و پیمانکار روی آورده‌ و بعضی دیگر حتی فاکتور فروش مصالح ساختمان را ضمیمه مدارک‌شان کرده‌اند و با شرح جزییات دقیق مصالح و لوازم به‌کار رفته در ساختمان تأکید دارند که حساسیت بالایی در ساخت‌وسازشان لحاظ کرده‌اند.

|حالا خانه‌های ایمن با یک کلیدواژه اصلی در تهران معامله می‌شود: «دوام مقابل زلزله تا ٩ ریشتر»|

سگ و گربه شناسنامه دارند، ساختمان شناسنامه ندارد!
حسام عقبایی، رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور هم که تغییر رفتار خریداران در بازار مسکن پس از زلزله را تأیید می‌کند، به «شهروند» می‌گوید: مسأله اصلی این است که در کشور ما سگ و گربه شناسنامه دارند و برای یک جعبه دستمال کاغذی شناسنامه فنی ارایه می‌شود اما برای ساختمان که نقش اصلی مرگ‌ومیرها در حوادث طبیعی را دارد، هیچ‌گونه شناسنامه فنی عرضه نمی‌شود.
به گفته عقبایی، قانون، ارایه شناسنامه فنی برای ساخت‌وساز را الزامی کرده است، اما شاید بتوان گفت برای ٩٥‌درصد ساخت‌وسازهای تهران هیچ‌گونه شناسنامه فنی به خریدار عرضه نمی‌شود و این مسأله حتی برای مدرن‌ترین ساخت‌وسازهای تهران هم تجربه می‌شود.

حالا براساس آماری که وزارت راه و شهرسازی گزارش کرده است، کمتر از ١٠‌درصد ساختمان‌سازی در ایران صنعتی‌سازی است و بیشتر ساختمان‌های کشور توسط سازندگان سنتی و حتی غیرمتخصص و در مقیاس‌های کوچک پروژه‌ای ساخته می‌شود که این موضوع نقش قابل توجهی در کیفیت ساخت‌وسازها و موثر بودن نظارت‌ها دارد.

عقبایی به «شهروند» می‌گوید: به‌صورت دقیق نمی‌توان گفت چقدر از ساختمان‌های تهران می‌تواند مقابل زلزله دوام بیاورد. تعداد زیادی از ساختمان‌های تهران با اسکلت فلزی و بتن‌آرمه ساخته شده‌اند، اما کسی نمی‌داند چقدر تخلف در ساخت‌وساز آنها انجام شده است و چه میزان مقابل زلزله آسیب‌پذیر هستند، اما تعداد ساختمان‌های ایمن و مستحکمی که پیچ و مهره‌ای هستند بسیار کم و انگشت‌شمار است و بیشتر شامل برج‌های تهران می‌شود.

ساخت خانه ضد زلزله به‌صرفه نیست
درد صنعتی‌ساز نبودن ساختمان‌های تهران و حضور سازندگان غیرمتخصص و سرمایه‌های کوچک در ساخت‌وساز، درد کمی نیست. این موضوع موجب شده است که سازندگان کوچک و خرد بنا به توان مالی و سرمایه‌ای‌شان برای ساخت‌وساز هزینه کنند که همین موضوع گاهی موجب دور زدن استانداردها و قوانین می‌شود. انبوه‌سازان معتقدند هزینه‌ای که باید برای ایمن‌سازی ساخت‌وساز پرداخت، گاهی به‌صرفه نیست و با توجه به رکود بازار گاهی صرف این هزینه و خواب سرمایه موجب می‌شود که پیمانکار سپرده‌ کردن سرمایه خود را در بانک‌ها ترجیح دهد تا با صرف سرمایه‌ای گزاف ساختمان ایمن بسازد و نه مشتری برای آن پیدا شود و نه سرمایه به راحتی برگردد. آنها درواقع ساخت خانه‌هایی را ترجیح می‌دهند که ارزان‌تر هستند و سریع‌تر در بازار به فروش می‌روند.

محمدعلی پورشیرازی، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان ایران به «شهروند» می‌گوید: آیین‌نامه٢٨٠٠، ١٠‌سال پیش در ایران تصویب و خلأهای نظارتی باعث شد که در ٩٠‌درصد اوقات این آیین‌نامه روی کاغذ مانده و به مرحله اجرا نرسد.

این فعال بازار مسکن توضیح می‌دهد: درحال حاضر به‌طور میانگین هزینه ساخت هر متر مربع خانه، یک‌میلیون و ٣٠٠‌هزار تا ٤٠٠‌هزار تومان است و این درحالی است که اگر بخواهیم یک واحد مسکونی را مطابق با بندهای آیین‌نامه ٢٨٠٠ بسازیم، هزینه ساخت در هر متر، ٢٠٠‌هزار تومان افزایش پیدا می‌کند؛ هزینه ساخت یک مترمربع از خانه مقاوم در برابر ٨ ریشتر زلزله حدودا یک‌میلیون و ٦٠٠‌هزار تومان است.

پورشیرازی با تأکید بر این‌که مشکل ساختمان‌ها در کشور ما، ضعف در اجراست، می‌گوید: درحال حاضر بازار مسکن در رکود است. اگر قرار باشد یک واحد مسکونی با هزینه بیشتری ساخته شود و یک‌سال هم بیشتر روی دست سازنده بماند و به فروش نرسد، طبیعی است که سازنده یا انبوه‌ساز حق دارد دلش نخواهد خانه را ضد زلزله ساخته و ضرر کند!